Les SCPI peuvent être achetées au comptant ou financées à crédit. Les deux approches ont des logiques différentes. Le bon choix dépend de la situation patrimoniale, de la fiscalité, du taux d’emprunt, de l’horizon et de la capacité à supporter le risque.
Acheter au comptant
L’achat au comptant est plus simple. L’investisseur mobilise un capital disponible et perçoit les revenus éventuels de la SCPI, après frais et fiscalité.
Cette approche peut convenir à une personne qui dispose déjà de liquidités et souhaite rechercher des revenus potentiels sans ajouter de dette.
Mais elle réduit la liquidité disponible. Il faut donc conserver une réserve suffisante.
Acheter à crédit
L’achat à crédit permet de mobiliser l’effet de levier. Les loyers éventuels peuvent contribuer au remboursement du prêt, même si un effort d’épargne reste souvent nécessaire.
Cette stratégie peut être pertinente lorsque le taux, la fiscalité et l’horizon sont cohérents. Elle augmente toutefois le risque : les revenus de SCPI ne sont pas garantis, la valeur des parts peut baisser et la revente peut être difficile.
La fiscalité change l’analyse
Les revenus de SCPI sont généralement fiscalisés comme revenus fonciers, selon la situation de l’investisseur. Pour les contribuables fortement imposés, l’impact fiscal peut être significatif.
Le crédit peut permettre de déduire certains intérêts dans certaines conditions, mais cela ne suffit pas à rendre l’opération pertinente.
Ne pas oublier la liquidité
La SCPI est un placement immobilier de long terme. La revente des parts n’est pas garantie. Acheter à crédit un actif peu liquide impose donc une marge de sécurité.
L’investisseur doit pouvoir rembourser le crédit même si les revenus baissent ou si la revente prend du temps.
Partir de la stratégie globale
La question n’est pas seulement « crédit ou comptant ». Elle est : quelle place donner à l’immobilier papier dans le patrimoine global ?
Avant de choisir, il faut analyser revenus, fiscalité, endettement, horizon, liquidité et patrimoine immobilier déjà détenu.
Pour approfondir, consultez la page SCPI, la fiche SCPI Edmond de Rothschild Europa et la page prêt hypothécaire si le sujet concerne aussi le financement patrimonial.