LMNP : le statut de loueur en meublé non professionnel

Le statut LMNP concerne le particulier qui loue un ou plusieurs logements meublés, c’est-à-dire équipés de tout le mobilier nécessaire pour y vivre immédiatement. À la différence de la location nue (revenus fonciers), les loyers d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le statut est « non professionnel » tant que deux conditions ne sont pas dépassées simultanément : des recettes locatives meublées supérieures à 23 000 € par an et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer. Au-delà de ces deux seuils, le loueur bascule dans le statut professionnel (LMP), aux règles fiscales et sociales différentes.

Le loueur relève par défaut du micro-BIC si ses recettes ne dépassent pas un plafond : l’administration applique alors un abattement forfaitaire sur les loyers, sans possibilité de déduire les charges réelles. C’est simple, mais rarement optimal lorsque les charges et l’amortissement sont significatifs.

Sur option, le régime réel permet de déduire les charges effectives (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux) et surtout d’amortir le bien et le mobilier. Il suppose une comptabilité, souvent tenue avec un expert-comptable. Les taux d’abattement et les plafonds du micro-BIC diffèrent selon la nature de la location et évoluent avec les lois de finances : ils doivent être vérifiés au moment du choix.

Au régime réel, le loueur peut déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain), du mobilier et des travaux : c’est l’amortissement. Cette charge comptable, qui ne correspond à aucune dépense de trésorerie, vient réduire le résultat imposable et peut, pendant plusieurs années, neutraliser tout ou partie de l’imposition des loyers.

L’amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée une année est reportée sans limite de durée sur les bénéfices futurs. C’est ce mécanisme qui explique qu’une location meublée au réel dégage souvent des revenus peu ou pas fiscalisés pendant longtemps.

Jusqu’en 2024, les amortissements déduits pendant la détention n’étaient pas repris lors de la revente : la plus-value se calculait sur le prix d’achat initial, ce qui constituait un avantage majeur du LMNP au réel.

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession, ce qui augmente la base imposable à la revente. Certaines résidences services (notamment étudiantes et pour personnes âgées ou dépendantes) restent exclues de cette réintégration. Cette évolution ne supprime pas l’intérêt du LMNP, mais elle change l’équation entre l’économie d’impôt pendant la détention et la fiscalité à la sortie.

Le LMNP peut porter sur un logement meublé détenu et géré en direct, ou sur un lot au sein d’une résidence services (étudiante, senior, tourisme) exploitée par un gestionnaire via un bail commercial. Chaque formule a sa logique de revenus, de gestion et de risque.

Le LMNP reste un investissement immobilier : il expose au risque de vacance locative, d’impayés, de travaux, de baisse de valeur et d’illiquidité à la revente. En résidence services, la qualité et la solidité du gestionnaire sont déterminantes, car le revenu dépend du bail commercial. Le cadre fiscal, enfin, peut continuer d’évoluer.

Le bien loué en LMNP, non affecté à une activité professionnelle, entre dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) au-delà du seuil applicable. Happy Capital Patrimoine analyse la cohérence d’un projet LMNP avec votre financement, votre fiscalité, votre patrimoine immobilier existant et vos objectifs de transmission, en coordination avec l’expert-comptable et le notaire.